Tout savoir (ou presque) sur les SCPI

• Présentation

• Fonctionnement

• Les frais en SCPI

• Comment investir

• Effet de levier et crédit

• Simulation

Qu’est ce qu’une SCPI ? Fonctionnement

Une SCPI, aussi appelée Société Civile de Placement Immobilier est un investissement en immobilier locatif via l’achat de parts d’une société qui génère des revenus locatifs issus d’un parc immobilier.

Ces revenus locatifs sont totalement passifs et vous permettent de vous générer un complément de revenu sur le long terme. Cela veut dire que la gestion des biens est déléguée à des experts, il n’est donc plus nécessaire de rechercher et d’acquérir des biens immobiliers, ni de les entretenir ou y faire des travaux, tout cela est géré pour vous. Ces experts sont regroupés dans ce que l’on appelle une société de gestion.

La SCPI vous permet d’investir à partir d’un faible montant, contrairement à l’immobilier en direct où il est souvent nécessaire de faire un prêt pour commencer à investir, et les rendements sont autour de 4 à 6% en fonction des SCPI. Certaines sont spécialisées dans le bureau, d’autres dans le résidentiel, la logistique ou encore les établissements de santé (EHPAD, cliniques, …)

Un autre avantage qu’apporte la SCPI est la mutualisation du risque. En effet, la SCPI possède de nombreux biens qui sont donc propriétés de tous les investisseurs de cette dernière, le risque d’un impayé par exemple est le plus souvent amorti par tous les autres loyers et ne se ressent que très peu dans le rendement total généré.

Vous percevez des revenus locatifs provenant de vos parts de la SCPI et chaque année la valeur de vos parts se trouve réévaluée par un expert, cette évaluation dépend du prix de l’immobilier et la valeur de votre part peut plus ou moins varier. Sur le long terme, la valeur, comme le prix de l'immobilier, a tendance à augmenter.

La SCPI est donc une bonne manière d’investir dans l’immobilier passif, un modèle qui existe depuis plusieurs décennies et a fait ses preuves dans le temps.

Les frais en SCPI : comment les réduire ?

Un des freins à l’investissement en SCPI est bien souvent les frais qui peuvent se trouver élevés et décourager les investisseurs. Ces frais de souscription dépendent des SCPI et sont de l’ordre de 8 à 12%.

Il existe plusieurs manières de réduire ces frais :

● Une première manière de réduire ces frais est de placer son capital dans une SCPI sans frais. Depuis peu certaines SCPI proposent des placements sans frais comme avec la SCPI Néo qui pratique 0% de frais à condition que vous ne vendez pas vos parts avant 5 ans. Dans le cas contraire, la SCPI prélève 6% de frais de sortie. L’investissement en SCPI étant plutôt axé moyen-long terme c’est bien entendu dans votre intérêt de garder votre investissement plus de 5 ans. Après ce délai votre investissement est 100% sans frais. C’est le cas également pour la SCPI Iroko où
cette durée est réduite à 3 ans.

● Une autre manière de réduire ces frais est de passer par un site comme Louve Invest qui pratique un cashback de 2,5% sur un grand nombre de SCPI. En investissant à travers leur plateforme, 2,5% de bonus vous est reversé directement sur votre compte en banque au bout de 60 jours. Un moyen efficace de réduire les frais. De plus, le site de Louve Invest vous permet d’investir rapidement et en toute simplicité 100% en ligne ce qui vous permet d’éviter de remplir vous-même les fastidieux documents de souscriptions aux SCPI. Leur tableau de bord vous permet
de suivre vos différents investissements en temps réel et de les gérer à travers la plateforme.

Comment investir en SCPI selon son profil ?

Selon son profil et le montant, le choix de la SCPI peut être très différent. En général pour un montant inférieur à 10 000€, il n’est pas nécessaire de diversifier dans plusieurs SCPI car le risque est déjà dilué par la taille de la SCPI (capitalisation, nombre de locataires, etc). Il est quand même préférable dans ce cas de choisir une SCPI diversifiée plutôt que spécialisée dans un secteur.

Le cas d’une imposition forte

Par exemple, si vous êtes fortement imposé, il peut être intéressant de se tourner vers un investissement dans les SCPI européennes qui bénéficient du taux d’imposition de leur pays, qui très souvent sera moins élevé qu’en France. De manière générale, une personne ayant un TMI supérieur ou égale à 30% à tout intérêt à se tourner vers des SCPI européennes.

Si votre TMI est égal ou inférieur à 11% alors vous pouvez vous tourner vers les SCPI françaises de rendement classique qui vous apporteront un complément de revenus grâce aux loyers que vous percevrez.

Le cas de l’absence de complément de revenu pour l’instant

Enfin, si vous n’avez pas besoin de complément de revenus ou si vous préparez votre retraite prochainement alors l’investissement en nue-propriété peut-être intéressant pour vous !
Lors de l’achat de part en nue-propriété vous achetez les parts avec une décote mais ne percevez aucun loyer pendant la durée du démembrement. Vos revenus ne sont pas imposés car vous n’en percevez pas. Vos parts peuvent être revalorisées pendant cette période. À la fin du démembrement vous récupérez la pleine-propriété de vos parts et vous n’êtes pas imposé sur le delta que vous récupérez.

Investir à crédit en SCPI

Les solutions de crédit en SCPI ne sont pas si avantageuses que ce que l’on peut retrouver pour un prêt immobilier classique. Il est très difficile (voir presque impossible) de trouver des taux dignes d’un prêt immobilier. En moyenne, les taux vont varier autour de 2 à 2,5% sur 20 ans. Cette situation s’explique car les banquiers estiment que c’est un investissement risqué, même si c’est dans l’immobilier.
Il peut être plus simple de se faire accompagner dans l’obtention d’un prêt pour un investissement en SCPI avec Louve Invest. Ils possèdent une palette d’offres de financement proposés par des partenaires et seront en capacité de vous accompagner par rapport à votre objectif d’investissement.
Il est important de rappeler que le capital n’est en effet pas garanti. Toutefois, il est quand même possible de faire un effet de levier sur un investissement à crédit en SCPI. Il sera par contre très difficile d’être en cash-flow positif sans apport. Nous pouvons donc prendre en
compte les deux options suivantes.

Faire un effet de levier sans apport ou avec apport

Il existe plusieurs prêts permettant de faire un crédit sans apport. Pour en présenter quelques uns :

• le crédit mutuel Arkea, à 2,2% sur 20 ans, minimum 100 000€.

• le CFCAL, à 2,55% de 16 à 25 ans, minimum 40 000€.

• le prêt Younited Crédit (prêt conso) de 15 à 50 000€ sur 7 ans avec un TAEG fixe de 2,5%.

Pour ces prêts, il n’y a aucune condition d’apport, d’épargne ou de biens à mettre en hypothèque. La banque réalise généralement un nantissement des parts de SCPI pour se couvrir un maximum.

Les intérêts sont bien sûr déductibles des revenus locatifs que vous touchez sauf pour le prêt Younited Crédit qui est un prêt conso. Ce prêt comporte des avantages dont le choix des SCPI (plus d’une cinquantaine sur Louve) et même d’investir en nue-propriété.

Simulation d’un investissement

Pour entrer dans un cas concret, on peut prendre l’exemple de deux investissements à crédit, l’un sans apport et l’autre avec apport pour permettre de se trouver en cash-flow nul.

Un financement sans apport

Louve propose plusieurs offres de crédit via leurs partenaires. On peut prendre un crédit qu’ils ont au taux de 2,55% sur 25 ans, sans condition sauf nantissement des parts de SCPI. Pas besoin d’apport, ni d’épargne.

Considérons un investissement de 100 000€, cela donne des mensualités à 451€/mois.

En prenant en compte le revenu locatif des SCPI, cela génère environ 333€/mois pour un rendement sur les SCPI de 4% en moyenne (plutôt bas de fourchette). À titre d’information, le rendement sur l’ensemble des SCPI du marché était de 4,3% en 2021 (période covid).

On se retrouve avec un effort d’épargne de 118€

Un financement avec apport

On peut aussi prendre le cas où l’on a bien immobilier que l’on est prêt à mettre en hypothèque à hauteur du montant du prêt (100 000€). Cela permet de faire baisser le taux à 2,1% sur 25 ans. Avec un apport de 30 000€, sur le montant du prêt.

En prenant les mêmes conditions, cela donne :

• des mensualités à 429€

• des gains mensuels de 433€

→ un effet d’épargne quasiment nulle

Le montant des mensualités indiqué ci-dessus ne comprend pas l'assurance